Au moment de louer son logement, il n’y a aucune assurance qui garantit que le locataire est quelqu’un de sérieux et qu’il va honorer correctement tous ses loyers. C’est pour ça qu’il existe la GLI, garantie loyer impayé qui vient au secours des propriétaires afin d’honorer le bail du logement prévu dans le contrat. Pour trouver un assureur qui veuille bien prendre en charge le risque, il faut monter un dossier en fonction de la situation professionnelle du locataire et de ses revenus. Si le dossier est accepté, alors le bailleur devra payer une prime qui l’assurera de toucher ses revenus en cas de défaut du locataire.
Les propriétaires sont de plus en plus nombreux à demander une caution que ce soit pour des salariés, des étudiants, pour couvrir un maximum de risques et se préserver de situations difficiles qui peuvent arriver. En immobilier, tout est avant tout une question de confiance entre le locataire et le bailleur, mais celui-ci doit quand même bien étudier le dossier de la personne qui entrera dans son logement avant de l’autoriser ou non à le louer.
Assurance loyer impayé locataire : les documents obligatoires
Afin de pouvoir souscrire une assurance loyer impayé avec son locataire, il y a des documents obligatoires à fournir à son assureur. En effet, le dossier n’est pas accepté automatiquement, cela dépend si le locataire est éligible, ainsi que des critères de sélection qui sont de plus en plus contraignants.
L’assureur est donc en droit de vous demander le contrat de bail qui comprend la clause résolutoire de plein droit et une clause de solidarité. Il faut également la photocopie d’une pièce d’identité du locataire : il peut s’agir d’une pièce d’identité, du passeport, ou bien d’une carte de séjour valide. Il faut joindre l’attestation d’assurance habitation obligatoire pour le logement, ainsi que l’état des lieux au moment de l’entrée dans celui-ci.
Assurance loyer impayé locataire éligible : les document requis selon les profils des locataires.
les documents requis peuvent différer selon le profil des locataires quand on demande une assurance de prendre en charge les loyers impayés. Chaque assureur est en droit de demander ses propres documents.
Salarié en CDI et fonctionnaire
Dans le cadre d’une personne qui a une situation financière stable, à savoir quelqu’un qui est salarié dans une entreprise avec un contrat en CDI ou bien un fonctionnaire de l’État qui à l’assurance de l’emploi, les documents nécessaires pour l’assureur sont : les trois derniers bulletins de salaire ainsi qu’une attestation d’emploi qui date de moins d’ un mois. Cette attestation doit préciser la nature du contrat du locataire. Si celui-ci est en période d’essai, en période de préavis, ou bien en train d’être licencié, alors l’assurance ne pourra pas fonctionner.
Travailleur indépendant
Un travailleur indépendant ou bien un auto entrepreneur qui a le statut de micro-entreprise devra fournir sa carte professionnelle ou un extrait K bis pour prouver qu’il est bien inscrit au registre du commerce de sa ville. Il faut joindre également les deux derniers avis d’imposition sur le revenu, car les revenus d’un travailleur indépendant peuvent varier considérablement d’une année à l’autre
Dirigeant
Le dirigeant d’une société devra fournir l’extrait K bis de celle-ci, les trois derniers bulletins de salaire si le dirigeant est salarié, et les derniers avis d’imposition si le dirigeant est salarié. C’est un peu les mêmes documents que dans le cadre d’un travailleur indépendant que nous avons vu ci-dessus.
Retraité
Un retraité ou un couple à la retraite devra fournir juste le dernier bulletin de pension reçue avant la signature du bail, ainsi que le dernier avis d’imposition sur le revenu.
Etudiant
Les étudiants aussi ont besoin de se loger, et si l’on veut souscrire une assurance loyers impayée les concernant, alors il faudra fournir une copie de sa carte d’étudiant, et une attestation de scolarité de l’année en cours.
De nos jours, il n’est pas rare que les locataires fournissent de faux documents, tellement il est difficile de dire un logement en location dans certaines villes. Si l’assureur se rend compte après coût que les documents fournis sont falsifiés, alors l’assurance pourrait ne pas fonctionner. C’est pourquoi il convient en tant que propriété d’être vigilant, et de bien vérifier à l’avance que tous les justificatifs sont valables et qu’il n’y a rien de suspect. Par exemple, vous pouvez vérifier vous-même sur Internet que le numéro d’immatriculation au registre du commerce des sociétés est valable pour un dirigeant ou un travailleur indépendant. De même, vous pouvez vérifier que le salaire est en adéquation avec les revenus déclarés au cours de l’année précédente. Si vous avez des questions, n’hésitez surtout pas à les poser à votre locataire, sa manière de vous répondre et d’éventuelles hésitations ou non vous donneront une première impression sur la véracité des documents.
Assurance loyer impayé : déterminer la solvabilité
Il est important de déterminer la solvabilité du locataire pour savoir si vous êtes éligible à une assurance pour loyer impayé. ainsi, suivant le statut de celui-ci, il y a des choses à vérifier.
Dans le cadre d’un salarié fonctionnaire, il n’y a que le salaire net qui est à prendre en compte dans les revenus. Les primes exceptionnelles ou encore les différentes indemnités ne peuvent être prises en compte dans les revenus globaux de l’année.
Dans le cadre d’un locataire qui est travailleur indépendant et qui a le statut d’auto entrepreneur, il n’y a que les derniers avis d’impositions qui sont prises en compte. Ces avis déterminent le véritable revenu annuel, il n’y a aucun moyen de le falsifier.
Pour une personne à la retraite, il s’agit de calculer la rente moyenne mensuelle ou bien de prendre le dernier avis d’imposition est de diviser la somme globale par 12 pour obtenir cette rente de chaque mois.
Dans le cadre d’un étudiant, le cas est un peu différent, car celui-ci ne dispose pas de revenus pour assurer un loyer. C’est donc que le dossier du garant qui est à prendre en compte pour la GLI ( Garantie Loyer Impayé )
à partir de l’instant où vous avez les bons documents en fonction du critère de votre locataire, il s’agit de déterminer la solvabilité de celui-ci. Le taux d’effort est le rapport entre le loyer charges comprises et les revenus nets mensuels de la personne. Lorsque le taux d’effort est élevé, cela signifie que le risque pris par l’assureur est élevé également, et donc le montant de la GLI sera plus fort. Actuellement sur le marché locatif, les taux d’effort sont de l’ordre de 35 %.
Vérifier la solvabilité de dossier n’est pas forcément quelque chose de simple, surtout dans le cas d’une colocation. Il faut alors prendre en compte le revenu de tous les locataires, ou bien le revenu de tous les garants de chaque locataire, ou bien en mixant les deux s’il y a des étudiants et des salariés dans la collocation. Mais surtout, c’est le propriétaire qui est le seul responsable de la vérification de la solvabilité du dossier, et s’il y a une erreur, l’assurance ne fonctionnera pas et il n’y a aucun recours pour récupérer les primes payées jusqu’alors.
Quand souscrire une assurance loyer impayé ?
La meilleure solution est de souscrire à une assurance loyer impayée et de le faire au moment de la signature du bail, ou bien au maximum 15 jours après que le locataire soit rentré dans le logement. Si la souscription de cette assurance se fait après ce délai, il y aura un délai de carence de trois mois qui s’appliquera avant que l’assurance loyers impayé ne puisse entrer en jeu.
Si vous avez déjà un locataire dans votre logement, alors il est toujours possible de prendre une assurance, à condition toutefois qu’il n’y ait eu aucun retard de paiement au cours des six derniers mois.
Que faire si le locataire est déjà dans le logement ?
Comme nous venons de le voir, si le locataire est présent depuis moins de 15 jours dans le logement, alors il est considéré par les assureurs comme étant un locataire qui entre dans la location. À ce moment-là, il n’y a aucun délai de carence. Si au contraire le locataire est entré dans la location depuis plus de 15 jours, alors le délai de carence de trois mois s’applique dans tous les cas. Cela peut même aller jusqu’à six mois.
Pour les locataires qui sont en place depuis plus de six mois, il n’y a aucun délai de carence qui s’applique. Il n’y a pas non plus de critères d’éligibilité, il faut simplement justifier que les six derniers mois de loyer ont été payés en temps et en heure sans aucun incident. Au contraire, si le locataire a déjà été défaillant, alors l’assurance loyer impayé ne fonctionnera pas.
Dans tous les cas, la meilleure solution est de souscrire directement à cette assurance au moment de l’entrée du locataire dans le logement.
Que faire si le dossier est refusé ?
les critères pour obtenir cette assurance sont de plus en plus stricte, il peut donc s’avérer que votre locataire ne soit pas éligible pour les loyers impayés. Dans ce cas-là, que faut-il faire pour sécuriser les revenus ?
Il est possible de faire appel à un garant, qui se portera solidaire afin de régler les éventuels loyers impayés de celui-ci. Il est même possible de cumuler un garant avec une assurance loyer impayé dans le cadre d’un étudiant.
Si le dossier est refusé au moment de l’entrée du locataire dans le logement, alors il faut attendre six mois en espérant que tout se passe bien. Après cette période et s’il n’y a eu aucun impayé, alors il est possible de souscrire directement un contrat d’assurance sans avoir à fournir un dossier complet de départ.
Au moment de la signature du bail, pourquoi ne pas demander un dépôt de garantie qui sera d’environ un mois de loyer et qui pourra être encaissé en cas d’impayés.
Enfin, depuis 2016, l’État a mis en place la garantie Visale qui est une alternative gratuite à l’assurance loyer impayé. Le propriétaire sera remboursé de ses loyers, et le locataire devra respecter certains critères d’éligibilité qui seront cependant plus souples que pour un assureur classique.